Kommunen müssen für Baumängel zahlen. Würmtal: Mängel am Gebäude der Würmtal-Realschule in Gauting kommen die Kommunen teuer zu stehen. Dieses Jahr müssen sie 1,74 Millionen Euro zusätzlich ausgeben. Für die beteiligten Gemeinden und den Landkreis Starnberg eine unangenehme Überraschung…
Quelle und Volltext: Merkur.de
Baumängel
OLG Naumburg, Urteil vom 25.09.2014 – 9 U 139/10
1. Auch bei einer als “vorbehaltlichen Schlussabnahme” bezeichneten Abnahme kann es sich um eine rechtsgeschäftliche Abnahme i.S. von § 640 BGB, § 12 VOB/B handeln.
2. Macht der Auftraggeber in Kenntnis der Schlussabnahme durch seinen hierzu nicht bevollmächtigten Mitarbeiter Zurückbehaltungsrechte wegen im Abnahmeprotokoll aufgeführter Mängel geltend, kann dies nur so verstanden werden, dass damit die Abnahme als solche nicht mehr in Frage gestellt wird.
3. Die Abnahme ist eine einseitige empfangsbedürftige Erklärung des Auftraggebers. Eine übereinstimmende Erklärung beider Bauvertragsparteien ist für die Abnahme nicht erforderlich.
4. Auch soweit sich die Bauvertragsparteien nicht über noch vorhandene Mängel einig sind, kann eine Abnahme durch den Auftraggeber erfolgen.
Quelle und Volltext: ibr-online

Baumängel können viele Ursachen haben und müssen auch nicht wirklich immer vorsätzlich oder aus Nachlässigkeit geschehen. Grundsätzlich arbeiten Handwerker mit ihren Händen und wer mit eben diesen ein Werk erstellt, dem kann durchaus auch mal ein Fehler unterlaufen. Wird dieser Fehler umgehend behoben und entstehen dem Besteller dabei keine Nachteile, so wäre es unsinnig, hier auch noch zu streiten.
Ist es aber so, dass der Vertragspartner keinerlei Einsicht zeigt und daraus tatsächlich ein Mangel mit negativer Folgewirkung für den Besteller resultiert, so sollte selbiger handeln. Hierbei spielen dann der Rechtsanwalt und der Sachverständige des Fachgebietes eine wichtige und vor allem auch entscheidende Rolle. Wen man davon zuerst konsultiert, hängt aber auch ein wenig von dem Baumangel selbst ab.
Nicht selten kommt es in meiner beruflichen Praxis vor, dass zunächst ich als Sachverständiger für Baumängel und Bauschäden beauftragt werde, um festzustellen, ob denn überhaupt ein Mangel vorliegt, welche Kosten zur Beseitigung entstehen und ob etwaige Folgeschäden zu erwarten sind. Kurzum, ob es sich rentiert zu streiten oder ob man lieber selbst in die Hände spuckt und nachfolgend seine Ruhe haben kann.
Die Frage, ob denn wirklich ein Mangel vorliegt, hängt vor allem davon ab, was letztlich vertraglich vereinbart wurde. Nicht immer sind die Leistungsverzeichnisse umfassend zusammengestellt und/oder das Angebot bis ins Detail beschrieben. Aber wenn sie das sind, was sie unstrittig sein sollten, dann wäre zunächst der Ist- mit dem Sollzustand zu vergleichen. Eine der rechtlichen Grundlagen wäre dann sicherlich das BGB oder die VOB.
Die Mangeldefinitionen nach dem BGB (§ 633) und der VOB (§ 13) stellen sich hierbei wie folgt dar:
Zitat BGB § 633 Sach- und Rechtsmangel
„(1) Der Unternehmer hat dem Besteller das Werk frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.
(2) Das Werk ist frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist das Werk frei von Sachmängeln,
- wenn es sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte, sonst
- für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes erwarten kann.
Einem Sachmangel steht es gleich, wenn der Unternehmer ein anderes als das bestellte Werk oder das Werk in zu geringer Menge herstellt.
(3) Das Werk ist frei von Rechtsmängeln, wenn Dritte in Bezug auf das Werk keine oder nur die im Vertrag übernommenen Rechte gegen den Besteller geltend machen können.“
Zitat VOB/B § 13 Mängelansprüche
„(1) Der Auftragnehmer hat dem Auftraggeber seine Leistung zum Zeitpunkt der Abnahme frei von Sachmängeln zu verschaffen. Die Leistung ist zur Zeit der Abnahme frei von Sachmängeln, wenn sie die vereinbarte Beschaffenheit hat und den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Ist die Beschaffenheit nicht vereinbart, so ist die Leistung zur Zeit der Abnahme frei von Sachmängeln,
- wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte, sonst
- für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Auftraggeber nach der Art der Leistung erwarten kann.“
Für die Sachverständigentätigkeit würde es in vielen Fällen ausreichen, den vorliegenden Mangel einfach nur zu benennen. Allerdings ist dann keinerlei Gegenüberstellung von Ist- und Soll-Zustand gegeben, womit sich ein Richter womöglich schwer täte, denn dann weiß er kaum, was wirklich vertraglich vereinbart bzw. geschuldet wurde. So macht es immer auch Sinn, ein wenig mehr als nur „Da ist es nass. Das ist ein Mangel!“ zu schreiben.
Die Prozessgegner sind hier manchmal recht aggressiv und lassen sich gerne mal über den Sachverständigen aus, wenn er nur wenig schreibt. Ganz beliebt sind in diesem Zusammenhang Aussagen wie „Das Gutachten ist nicht ausreichend substantiiert“.
Dagmar Sacher, Rolf Kniffka und Wolfgang Koeble beschreiben die Nötigkeit der Substantiierung und die Anforderungen an einen Parteivortrag in ihrem Werk „Kompendium des Baurechts“ wie folgt:
„Die Anforderungen an die Schlüssigkeit und Erheblichkeit eines Parteivortrages dürfen nicht überspannt werden. Gerade im Bauprozess sind übertriebene Anforderungen häufig zu beobachten. Auch die Schwierigkeiten eines Bauprozesses rechtfertigen keinen Maßstab, der den Parteien letztlich einen Zugang zum Gericht und einen fairen Prozess versagt. Insbesondere dürfen keine zu hohen Anforderungen an die Darlegung von Einzelheiten eines Sachvortrages gestellt werden. Dagegen wird häufig mit der Begründung verstoßen, ohne nähere Angaben sei der Vortrag unsubstantiiert.
Nach der Rechtsprechung ist ein Sachvortrag erheblich, wenn der Betroffene Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in seiner Person entstanden erscheinen zu lassen. Es ist grundsätzlich unerheblich, wie wahrscheinlich die Darstellung ist und ob sie auf eigenem Wissen oder einer Schlussfolgerung von Indizien beruht.
Bei Mängelansprüchen reicht es in aller Regel aus, die Mangelerscheinungen zu bezeichnen. Genaue technische Erläuterungen sind nicht notwendig.
Über die Ursache (die Mängel selbst) braucht sich der Auftraggeber nicht zu äußern. Mit der hinreichend genauen Bezeichnung der Mangelerscheinungen sind sämtliche Abweichungen von der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit Gegenstand des Sachvortrags (Symptomtheorie). Das gilt auch, wenn eine vermutete Ursache falsch bezeichnet ist. Ausreichend ist die Bezugnahme auf ein Privatgutachten, dass als qualifizierter Parteivortrag zu werten ist…“
Auch hier, und dieses Kompendium hat eigentlich jeder Jurist, wird klar, dass die von so manch Anwalt und Prozessgegner immer wieder zu hörenden Anstichelungen in Richtung der Substantiierung in den allermeisten Fällen einfach nur unnötig sind. Zielt dabei wohl auch nur auf Verunsicherung und Einschüchterung ab.
Verunsichert und leicht einzuschüchtern sollten Sie jedoch auf keinen Fall sein, wenn Sie einen entsprechenden Schaden davon tragen. Bedenken Sie nur, was Ihnen so alles versprochen wurde, bevor Sie den Auftrag vergaben. Sie haben ein Recht darauf, das zu bekommen, was Ihnen angeboten wurde und Sie bezahlten.
Wenn Sie Hilfe benötigen, rufen Sie doch einfach direkt das Sachverständigenbüro Holzmann-Bauberatung® an (Tel.: 0821- 60 85 65 40). Wir helfen Ihnen bei Ihrem Bauschaden oder Baumangel gerne und haben im Falle des Falles auch die Kontaktdaten für kompetente Fachanwälte, die Ihnen aus juristischer Sicht umfassende und kompetente Hilfe bieten.

Oftmals hört man in den unterschiedlichen Streitigkeiten zu Schadensregulierungen oder zur Beweiserbringung, dass nur öffentlich bestellte Sachverständige und deren Gutachten vor Gericht nutzbar sind. Ebenso häufig versuchen manche Versicherungen Ihnen als Geschädigten vorzuschreiben, dass nur Partnerfirmen Ihren Schaden bearbeiten bzw. beheben können und zur Begutachtung vorab nur der von der Versicherung gesendete Gutachter, der häufig ein Angestellter der Versicherung ist, ergo parteiisch im Sinne der Versicherung urteilt, genutzt werden darf. Um es kurz zu fassen und ohne Berücksichtigung von so manch speziell formuliertem Versicherungsvertrag: Das ist alles hanebüchener Quatsch und mittlerweile bereits mehrfach von den höchsten Gerichten im Land widerlegt.
Die Versicherungen sind allgemein verpflichtet Ihnen bei der Wahl des Sachverständigen freie Hand zu lassen, selbst Deutsche Gerichte müssen nach diversen BGH Entscheidungen Privatgutachten berücksichtigen (als Privatgutachten bezeichnet man JEDES Gutachten, das nicht direkt vom Gericht beauftragt wurde, unabhängig vom Titel des Ausstellers).
Sie sind nach einem Schaden berechtigt, den Sachverständigen wie auch das Unternehmen zur Schadensregulierung frei zu wählen, auch dann, wenn es sich um einen Versicherungsschaden handelt. Siehe z. B. das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 23.01.2007 mit dem Aktenzeichen VI ZR 67/06.
Zitat des vorgenannten Urteils:
“…..Der Geschädigte ist nach schadensrechtlichen Grundsätzen in der Wahl der Mittel zur Schadensbehebung frei. Er darf zur Schadensbeseitigung grundsätzlich den Weg einschlagen, der aus seiner Sicht seinen Interessen am besten zu entsprechen scheint, so dass er im Regelfall berechtigt ist, einen qualifizierten Gutachter seiner Wahl mit der Erstellung des Schadensgutachtens zu beauftragen…..“
Auch die immer wieder zu hörende Falschaussage, dass nur Gutachten von öffentlich bestellten Kollegen Gültigkeit vor Gericht besitzen ist eine alte Mär, der in der Rechtsprechung und der hierfür gängigen Literatur schon vielfach widersprochen wurde. In der Praxis ziehen gar immer mehr Amts- und Landgerichte Privatgutachter in Verhandlungen ein. So hat auch das Sachverständigenbüro Holzmann-Bauberatung® bereits vor “öffentlicher Bestellung und Vereidigung” immer wieder Gutachteraufträge direkt von Amts- und Landgerichten zu bearbeiten.
Somit ist auch die immer wieder zu hörende Frage: “Sind freie Gutachter vor Gericht zugelassen?” deutlichst mit einem “Ja” zu beantworten.
Beispiele hierzu wären:
Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts, 2. und 3. Aufl., 20. Teil „Praktische Hinweise für Richter“, Rd. 5.ff – 4. Aufl. 18. Teil „Schlüssigkeit und Substantiierung im Bauprozess“ Rd. 5ff:
„…Die Anforderungen an die Schlüssigkeit und Erheblichkeit eines Parteivortrages dürfen nicht überspannt werden. Gerade im Bauprozess sind übertriebene Anforderungen häufig zu beobachten. Auch die Schwierigkeiten eines Bauprozesses rechtfertigen keinen Maßstab, der den Parteien letztlich einen Zugang zum Gericht und einen fairen Prozess versagt. Insbesondere dürfen keine zu hohen Anforderungen an die Darlegung von Einzelheiten eines Sachvortrages gestellt werden. Dagegen wird häufig mit der Begründung verstoßen, ohne nähere Angaben sei der Sachvortrag unsubstantiiert. Nach der Rechtsprechung ist ein Sachvortrag erheblich, wenn der Betroffene Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in seiner Person entstanden erscheinen zu lassen. Es ist grundsätzlich unerheblich, wie wahrscheinlich die Darstellung ist und ob sie auf eigenem Wissen oder einer Schlussfolgerung von Indizien beruht (vgl. BGH Urt. v. 8.5.1992, AZ: V ZR 95/91)…..
……Ausreichend ist die Bezugnahme auf ein Privatgutachten, das als qualifizierter Parteivortrag zu werten ist (vgl. BGH Urt. v. 18.9.1997, AZ: VII ZR 300/96). Es reicht in der Mängelrüge die bezugnahme auf Baustellenrapporte aus, in denen die Mängelerscheinung hinreichend genau beschrieben ist, z. B. Durchfeuchtungen im Keller, mangelhafte Abdichtung, Putzschäden…“
Auch der Bundesgerichtshof (BGH) hat hier bereits mehrere sehr eindeutige Rechtsprechungen getroffen, siehe z. B.:
BGH, Beschluss vom 12.01.2011 – IV ZR 190/08, IBR 2011, 284:
- „…Einwände, die sich aus einem Privatgutachten gegen das Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen ergeben, muss das Gericht ernst nehmen, ihnen nachgehen und den Sachverhalt weiter aufklären…“
BGH, Beschluss vom 18.05.2009 – IV ZR 57/08, IBR 2009, 489
BauR 2009, 1342; NJW-RR 2009, 1192; NZV 2009, 490; VersR 2009, 975
„…Das von einer Partei auf ein gerichtlich eingeholtes Gutachten vorgelegte entgegenstehende Privatgutachten muss der Richter erkennbar verwerten. Dieses Privatgutachten kann den Richter veranlassen, von Amts wegen weiteren Beweis zu erheben…“
BGH-Beschluss vom 6. April 2016, Az. VII ZR 16/15:
„…. Das Gericht verstößt jedoch gegen das Recht einer Partei auf rechtliches Gehör, wenn es im Urteil nicht zu erkennen gibt, dass es den Streit zwischen dem gerichtlichen Sachverständigen und dem von der Partei beauftragten Privatgutachter sorgfältig und kritisch gewürdigt und die Streitpunkte zumindest mit dem gerichtlichen Sachverständigen erörtert hat. Das Gericht muss mit einleuchtender und logisch nachvollziehbarer Begründung einer der Auffassungen den Vorzug geben. Die Entscheidungsgründe müssen zudem erkennen lassen, dass eine Auseinandersetzung mit den Einwendungen stattgefunden hat, die sich aus dem Privatgutachten ergeben….. “
Als jemand, der einen Gutachter für etwaige Arbeiten benötigt, haben Sie also freie Hand in der Wahl des Sachverständigen. Selbst dann, wenn der Streit vor Gericht ausgetragen wird. Aussagen der Gegenseite wie z. B.: Das Gutachten gilt nicht, da es nicht von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen kommt, sind demnach völlig irrelvant und zeugen nur von wenig Wissen.
Die ZPO gibt hierzu in § 404 (Sachverständigenauswahl) Folgendes vor:
(1) 1 Die Auswahl der zuzuziehenden Sachverständigen und die Bestimmung ihrer Anzahl erfolgt durch das Prozessgericht. 2 Es kann sich auf die Ernennung eines einzigen Sachverständigen beschränken. 3 An Stelle der zuerst ernannten Sachverständigen kann es andere ernennen.
(2) Vor der Ernennung können die Parteien zur Person des Sachverständigen gehört werden.
(3) Sind für gewisse Arten von Gutachten Sachverständige öffentlich bestellt, so sollen andere Personen nur dann gewählt werden, wenn besondere Umstände es erfordern.
(4) Das Gericht kann die Parteien auffordern, Personen zu bezeichnen, die geeignet sind, als Sachverständige vernommen zu werden.
(5) Einigen sich die Parteien über bestimmte Personen als Sachverständige, so hat das Gericht dieser Einigung Folge zu geben; das Gericht kann jedoch die Wahl der Parteien auf eine bestimmte Anzahl beschränken.
Das oftmals zu hörende/lesende, pauschale Ablehnen eines Gutachtens mit den Worten: „Das Gutachten ist unbrauchbar“ könnte dem Autoren dieser Negation im schlechtesten Fall und je nach Zusammenhang und Ursprung sogar eine Strafanzeige aus Richtung des Sachverständigen einbringen. Hier sollte der Sender sehr genau nachdenken, ob er solch ein Risiko eingehen möchte.
Anzuraten wäre bei der Gutachterwahl letztendlich nur, dass Sie auf die Kompetenz des Sachverständigen achten, denn wie überall in der Welt, gibt es auch hier dunkelschwarze Schafe, die den Beruf des Sachverständigen weniger genau nehmen oder überhaupt nicht über die erforderlichen speziellen Kenntnisse und Eignung verfügen. Ein seriöser Sachverständiger ist grundsätzlich absolut neutral und unparteiisch. Das heißt mitunter, dass ein solcher außer seiner Arbeit als Sachverständiger keine anderen Geschäfte macht, er Ihnen keine Produkte verkauft und auch keine Bauleistungen anbietet. Tut er dies, so handelt er nicht als unabhängiger Sachverständiger sondern nutzt dies vielmehr als Vorwand, um Ihnen irgendetwas zu verkaufen. Auch Empfehlungen zu ausführenden Handwerksunternehmen gehören nicht zu den Aufgaben eines Sachverständigen, denn auch hier besteht die Gefahr der Befangenheit, indem er vielleicht Vergütungen für die Empfehlung annimmt.
Ergo wählen Sie frei, aber dennoch bewusst.
Building defects are deviations from the specifications as agreed in writing which are part of a building contract containing performance specifications and construction plans. Depending on the type of contract the defect can be defined in accordance with the BGB (German Civil Law Code and/or by the VOB (the German Construction Contract Procedures). Generally both set of rules are targeting the quality and the contracted possible use of a construction.
Basically the builder has the right to demand subsequent improvement and amendment. The building contractor as well has the right for improvement and amendments.
Building defects can occur due to the following factors:
- Planning mistakes
- Inadequate supervision of the building work and construction activities
- Execution errors
- and so forth
In the building industry there has to be a distinction between:
- visual building deficiencies (can usually only be subjectively valued)
- technical defects (are to be valued objectively in general)
Even if a visual defect is only to be valued subjectively, a comprehensive clarification about the emergence of the defect and the associated disruptions lead to the desired successes.
Technical deficencies are to be valued according to the general acknowledged Rules of Technique and other, for the building industry relevant rules and guidelines. Beside subject-specific standardisations, laws and rules there are counting also specific rules and bulletins of scientific associations and industry federations as well as the processing guidelines of the manufacturers.
Defects and how they emerge is a very complex issue. There is not one single corner in a building which is protected against defects. The most common defects are:
- inadequate sealing of the floor slab
- inadequate sealing of the building and the render
- Insufficient sealing of building parts in contact with soil and at the base of the construction
- Deficient render works at the base and the façade of the construction
- Insufficient window connections
- Insufficient airtightness (roof, walls, supply slots, window connections and so forth)
- Deficient thermal insulation composite system
- Wrong placement of the vapour barrier or the steam break
- Unevenesses in the floor screed or the floor covering
- High residual moisture in the floor screed
- Deficient installations (electric-, heating system-, sanitary installations)
- Deficient or damages areas of visible wood or visible screed surfaces
- Deficient execution of a thatched roof specifically in the connection areas
- Insufficient brickwork compounds
- Insufficient construction supervision/construction management due to insufficient number of inspections
- Planning deficiencies due to carelessness
- Exponential increases of costs due to defective planning and/or construction management
- And so on.
The expert´s activity concerning building defects includes the following services (depending on the clients´demands and wishes as well as on the necessity):
- The expert´s documentation of the construction defect or defects and eventually resulting damages, in order to conserve the evidence.
- Researching the cause for the defect and the source of error
- Hints for professional execution and solutions for restructuring, repair and/or replacement
The costs for the expert´s activities concerning building defects and damages are basically depending on the extent of the deficiencies, the time needed for research and examination as well as the use of measurement devices. Also the form of the report influences the costs.
We offer different forms of expert reports:
- Short form reports with a brief description of the building/construction defects as base for out-of-court settlements or rather for requests for rectifications of defects.
- Detailed report for the Court, for insurances , arbitrator’s expert opinion, evidence procedure and so forth.
Basically it is recommended, to adapt the form of the report die Art des Gutachtens to the date of the defect survey. It has to be clarified, if the acceptance of work already took place.
In case the expert should act as an mediator, all talks, interviews and discussions have to be documented by a protocol.
The expert office Holzmann-Bauberatung guarantees an unbiased position for all activities whatsoever. The impartiality is confirmed in each report by writing.
If neccessary there are other professionals available for the clients of the expert office Holzmann-Bauberatung®. Apart from this we are closely collaborating with specialised lawyers for building law, with whom we will be pleased to put you in touch upon request.